Teorie oceňování nemovitostí
Autor: Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol.
VI. přepracované a doplněné vydání 2004
AKADEMICKÉ NAKLADATELSTVÍ CERM s.r.o., Brno, Purkyňova 95a, 612 00 Brno, tel./fax 541 244 189 * cerm@cerm.cz * www.cerm.cz
Obsah:
1. Základní pojmy při oceňování nemovitostí
1.1 Nemovitost, stavba, pozemek
1.2 Součást a příslušenství
1.3 Vlastnictví a spoluvlastnictví
1.4 Bývalé osobní užívání pozemku
1.5 Podlaží, podkroví
1.6 Podlahová a obytná plocha
1.7 Zastavěná plocha
1.8 Obestavěný prostor
1.9 Byty a provozní místnosti (nebytové prostory)
1.10 Obytná místnost
1.11 Obytný dům, bytový dům a dům s nájemními byty
1.12 Rodinný domek a rodinný dům
1.13 Stavby pro individuální rekreaci
1.14 Cena a hodnota
1.15 Základní metody oceňování nemovitého majetku
2. Podklady pro oceňování nemovitostí
2.1 Obecně k podkladům pro ocenění
2.2 Katastr nemovitostí
2.3 Pozemková kniha
2.4 Podklady z leteckého snímkování
2.5 Ohledání nemovitostí pro ocenění
3. Zjištění výchozí hodnoty stavby
3.1 Úvodem
3.2 Cenové indexy
3.3 Cenové podíly stavebních konstrukcí
3.4 Cena za stavebně technickou hodnotu (reprodukční cena)
3.5 Zjištění výchozí ceny stavby podle vyhlášky č. 540/2002 Sb.
3.6 Bodovací metodika zjištění ceny objektu
3.7 Zjištění ceny na základě obytné plochy stavby
3.8 Oceňování nedokončených staveb
3.9 Oceňování staveb určených k demolici
4. Životnost staveb
4.1 Všeobecně k životnosti staveb
4.2 Předpokládaná životnost
4.3 Životnost u přestárlých staveb
5. Opotřebení staveb
5.1 Všeobecně k opotřebení staveb
5.2 Klasické metody výpočtu opotřebení
5.3 Analytické metody
5.4 Výpočet opotřebení u staveb s provedenými úpravami
5.5 Novější názory na metodiku výpočtu opotřebení staveb
5.6 Hodnocení velkých (generálních) oprav
5.7 K možnostem obecné metodiky výpočtu opotřebení
6. Ocenění výnosovým způsobem
6.1 Názvosloví
6.2 Definice výnosové hodnoty
6.3 Základy finanční aritmetiky
6.4 Diskontování budoucích výnosů
6.5 Kapitalizovaný budoucí výnos
6.6 Míra kapitalizace
6.7 Výnosy pro výpočet výnosové hodnoty nemovitostí
6.8 Náklady na dosažení výnosů z nájemného
6.9 Odpočet nákladů na uvedení do pronajímatelného stavu
6.10 Příklady výpočtu obecné výnosové hodnoty
6.11 Výpočty ceny výnosovým způsobem podle oceňovacích předpisů
7. Porovnávací (komparativní) metody
7.1 Obecně k ocenění cenovým porovnáním
7.2 Názvosloví komparativních metod porovnání
7.3 Podklady pro cenové porovnání
7.4 Zpracování databází cen nemovitostí
7.5 Metody cenového porovnání
7.6 Cenové porovnání podle oceňovacího předpisu
8. Oceňování pozemků
8.1 Obecně k cenám pozemků
8.2 Oceňování pozemků podle cenových předpisů
8.3 Metoda třídy polohy
8.4 Sammetova metoda
8.5 Indexová porovnávací metoda pro zjištění hodnoty pozemků
8.6 Cenové mapy pozemků
8.7 Stopceny pozemků
8.8 Ceny zemědělských pozemků
8.9 Oceňování lesních pozemků
8.10 Přehled cenových map stavebních pozemků obcí
9. Obvyklá (obecná, tržní) cena nemovitostí
9.1 Definice
9.2 Vlivy působící na obecnou cenu nemovitostí
9.3 Metody vedoucí ke zjištění obvyklé (obecné, tržní) ceny
9.4 Znalecký posudek ke zjištění obvyklé ceny
9.5 Přesnost a doba platnosti znaleckého odhadu obvyklé ceny nemovitosti
10. Oceňování nemovitostí v zahraničí
10.1 Obecně
10.2 Slovenská republika
10.3 Spojené království Velké Británie a Severního Irska
10.4 USA a Kanada
10.5 Spolková republika Německo
10.6 Oceňování staveb ve Švýcarsku
10.7 Mezinárodní oceňovací standardy (IVSC - IVS, TEGoVA - EVS)
11. Zjištění výše majetkové újmy, způsobené poškozením nemovitosti
11.1 Obecně k náhradě škody a majetkové újmě
11.2 Náhrada škody v právním řádu
11.3 Postup znaleckého výpočtu výše majetkové újmy
11.4 Vlastní výpočet majetkové újmy
11.5 Příklady
11.6 Specifika při výpočtu důlní škody
12. Restituce a mimosoudní rehabilitace
12.1 Obecně o restitucích a mimosoudních rehabilitacích
12.2 K některým problémům oceňování pro účely zákona č. 403/1990 Sb.
12.3 K problematice zásadní přestavby
13. Oceňování nemovitostí při ocenění podniku
13.1 Obecně
13.2 Příprava ocenění nemovitostí pro ocenění podniku
13.3 Metody ocenění nemovitosti při ocenění podniku
13.4 Vybrané problémy při oceňovaní nemovitostí v rámsi ocenění podniku
13.5 Literatura ke kap. 13
14. Oceňování nemovitostí ve zvláštních případech
14.1 Ocenění nemovitosti podle současného cenového předpisu
14.2 Ocenění nemovitostí nákladovým způsobem (časová cena, věcná hodnota)
14.3 Ocenění nemovitostí výnosovým způsobem (výnosová hodnota)
14.4 Ocenění nemovitostí porovnávacím způsobem
14.5 Ocenění nemovitostí obecnou cenou
14.6 Ocenění nemovitostí s nedokončenou stavbou obecnou cenou
14.7 Oceňování pro úvěrové řízení
14.8 Oceňování pro účetnictví
14.9 Oceňování pro pojišťovny
14.10 Oceňování pro dědické řízení
14.11 Oceňování při dělení společného jmění manželů (SJM)
14.12 Posouzení při dělení podílového spoluvlastnictví, reálné dělení nemovitostí
14.13 Oceňování věcných břemen
14.14 Ocenění nemovitostí pro výkon rozhodnutí prodejem nemovitosti
14.15 Ocenění nemovitosti pro veřejnou dražbu
14.16 Ocenění nemovitostí pro účely obchodního zákoníku
14.17 Ocenění provedených stavebních prací
14.18 Posouzení zhodnocení stavby provedenými stavebními pracemi
14.19 Posouzení, zda se jedná o stavbu původní nebo novou
14.20 Výpočet ekonomického nájemného z nemovitosti
15. Klasifikace stavebních objektů
15.1 Úvod
15.2 Jednotná klasifikace stavebních objektů JKSO
15.3 Standardní klasifikace produkce SKP
16. Oceňování bytů a nebytových prostor
16.1 Vlastnictví bytů a nebytových prostor podle zákona
16.2 Cena bytů a nebytových prostor podle zákona č. 72/1994 Sb.
16.3 Oceňování bytů a nebytových prostor podle cenových předpisů
17. Výpočetní technika při oceňování nemovitostí
17.1 Úvodem
17.2 Výpočetní systémy umožňující zjištění ceny podle cenového předpisu, případně ceny obvyklé (obecné, tržní)
17.3 Výpočetní systémy umožňující zjištění ceny rozpočtem
17. Literatura
Jednotlivé kapitoly vypracovali:
Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc., 2004
Ing. Augustin Burda (kap. 17.2), 2001
Ing. Petra Zuzaňáková (kap. 3.3.1 až 3.3.4, kap. 17.3), 2001
Ing. Leona Bradáčová (aktualizace kap. 10.7, aktualizace kap. 13), 2004
Ing. Klára Pachutová (aktualizace kap. 17), 2004
Ing. Jan Ulrich (kap. 10.6), 2004